Nakon brojnih obraćanja građana i kupaca stanova u novoizgrađenim zgradama u Banjoj Luci, POLIESNAF je zatražio od Ministarstva za prostorno uređenje, građevinarstvo i ekologiju Republike Srpske zvanično mišljenje o primjeni Zakona o održavanju zgrada, imenovanju gradskih privremenih upravnika i granicama njihovih ovlašćenja.
Iz POLIESNAF-a su naglasili da je odgovor resornog Ministarstva donio važna pojašnjenja za građane koji žive u zgradama bez upotrebne dozvole i u kojima još nisu stvoreni uslovi za registraciju zajednice etažnih vlasnika jer im isto omogućava da se samoorganizuju na osnovu drugih važećih zakona i to samostalno ili u saradnji sa bilo kojom ZEV agencijom.
“U zvaničnom mišljenju od 18. decembra 2024. godine resorno Ministarstvo je pojasnilo da se, dok zgrada nema upotrebnu dozvolu, ne može govoriti ni o postojanju obaveze formiranja zajednice etažnih vlasnika, odnosno da grad nema zakonski osnov da imenuje privremenog upravnika u njihovoj zgradi”, rekli su u POLIESNAF-u.
Naglasili su i da je Ministarstvo dodatno ukazalo da Zakonom nisu propisana posebna ovlašćenja privremenom upravniku da samostalno upravlja zajednicom i donosi odluke bez potrebnih saglasnosti vlasnika, a to je suprotno aktuelnoj praksi koju primjenjuju privremeni upravnici koje imenuje Grad Banja Luka.
“Dobijeno mišljenje predstavlja važno pojašnjenje za kupce stanova i građane u Banjoj Luci koji žive u zgradama bez upotrebne dozvole i u zgradama koje nemaju uslove za registraciju Zajednice etažnih vlasnika, jer jasnije određuje uslove pod kojima se primjenjuju odredbe Zakona o održavanju zgrada”, naglasili su u POLIESNAF-u.
Mišljenje Ministarstva za prostorno uređenje, građevinarstvo i ekologiju Republike Srpske/Vlade Republike Srpske dostavljeno POLIESNAF-u Banja Luka, prenosimo u cjelosti:
REPUBLIKA SRPSKA
VLADA
MINISTARSTVO ZA PROSTORNO UREĐENJE,
GRAĐEVINARSTVO I EKOLOGIJU
Trg Republike Srpske 1, Banja Luka, tel: 051/339 592 faks: 051/ 339 653 E-mail:kabinetministra@mgr.vladars.rs
www.vladars.rs
Broj: 15.3-052-7648/24
Datum: 18.12.2024. god.
POLIESNAF
Predmet: Mišljenje, dostavlja se
Veza vaš broj: 11-1/2024 od 27.11.2024. godine
Dana 28.11.2024. godine zaprimljen je vaš Zahtjev broj: 11-1/2024 od 27.11.2024.godine za davanje mišljenja POLIESNAF-u u vezi sa Zakonom o održavanju zgrada i Zakonom o uređenju prostora i građenju. Predmetnim zahtjevom tražite mišljenje u vezi primjene odredbi predmetnih zakona, a s obzirom na upite koje ste imali od strane građana i etažnih vlasnika u vezi prava i dužnosti koje imaju shodno pomenutim propisima.
Imajući u vidu sadržinu vašeg zahtjeva, te nedoumice koje ste iznijeli u istom, dajemo sljedeće mišljenje:
- U pogledu prvog dijela upita vezano za primjenu odredbi člana 19. i drugih članova Zakona o održavanju zgrada („Službeni glasnik Republike Srpske“, broj 101/11) na stambene i stambeno-poslovne zgrade koje još uvijek nisu stekle upotrebnu dozvolu, odnosno zgrade koje su tek prošle tehnički prijem te šta je uslov da se na zgradu počne primjenjivati Zakon o održavanju zgrada, prije svega treba imati u vidu oblast koju uređuje Zakon o održavanju zgrada te propise koji uređuju postupak izdavanja upotrebne dozvole i vršenje tehničkog pregleda.
Zakonom o održavanju zgrada uređuje se održavanje stambenih zgrada, stambeno-poslovnih zgrada, stambenih zgrada sa garažama i poslovnih zgrada (u daljem tekstu: zgrada). Dakle, predmetni zakon definiše pitanje održavanja zgrada, a održavanje zgrade, u smislu ovog zakona, obuhvata izvođenje radova redovnog i investicionog održavanja stanova, poslovnih prostorija i garaža kao posebnih dijelova zgrade (u daljem tekstu: poseban dio zgrade), te radova redovnog i investicionog održavanja zajedničkih dijelova zgrade, čime se obezbjeđuje funkcionalnost i bezbjednost zgrade.
Sa druge strane, pitanje izdavanja upotrebnih dozvola i vršenja tehničkih pregleda objekata definisano je odredbama Zakona o uređenju prostora i građenju („Službeni glasnik Republike Srpske br.40/13, 106/15, 3/16 i 84/19“). Shodno članu 140. stav 1. Zakona o uređenju prostora i građenju izgrađeni objekat ne može se početi koristiti, odnosno staviti u upotrebu prije nego što nadležni organ rješenjem izda upotrebnu dozvolu, na osnovu prethodno izvršenog tehničkog pregleda objekta. Shodno st. 2. i 3. istog člana i Zakona tehnički pregled obuhvata kontrolu usaglašenosti izvedenih radova sa građevinskom dozvolom i tehničkom dokumentacijom na osnovu koje je objekat izgrađen, kao i sa tehničkim propisima i standardima koji se odnose na pojedine vrste radova, materijala, instalacija, opreme, uređaja i postrojenja, a tehnički pregled vrši se po završetku izgradnje objekta, odnosno svih radova predviđenih građevinskom dozvolom.
Nadalje, članom 150. st. 1, 2. i 3. Zakona o uređenju prostora i građenju, propisano je da se objekat upotrebljava u skladu sa njegovom namjenom, da je vlasnik objekta dužan da održava objekat tako da se u predviđenom vremenu njegovog trajanja očuvaju tehničke karakteristike bitne za objekat definisane ovim zakonom, odnosno da se ne dozvoli narušavanje njegovih spomeničkih karakteristika, ako je taj objekat na listi kulturno-istorijskih spomenika te da je vlasnik objekta dužan da obezbijedi izvođenje radova na investicionom i tekućem održavanju objekta, kao i redovne, vanredne i specijalističke preglede objekta, u skladu sa posebnim propisima. Treba imati u vidu i to da se pod pojmom objekta, shodno članu 2. stav 2. tačka m) Zakona o uređenju prostora i građenju, podrazumijevaju i zgrade svih vrsta, te se odredbe Zakona o uređenju prostora i građenju koje se odnose na objekte shodno primjenjuju i na sve vrste zgrada pa tako i na zgrade čije održavanje je predmet uređenja Zakona o održavanju zgrada.
Dakle, iz navedenih odredbi nesporno proizilazi da se svi objekti, pa tako i zgrade, ne mogu početi koristiti odnosno staviti u upotrebu prije nego što nadležni organ izda upotrebnu dozvolu, a čemu prethodi vršenje tehničkog pregleda objekta. Nadalje, proizilazi da se nakon stavljanja u upotrebu objekat upotrebljava u skladu sa svojom namjenom te da je vlasnik objekta dužan da ga održava tako da se u predviđenom vremenu njegovog trajanja očuvaju tehničke karakteristike bitne za objekat, a što uključuje izvođenje radova na investicionom i tekućem održavanju objekta. Pored navedenog, članom 150. stav 6. Zakona o uređenju prostora, između ostalog, propisano je da za objekte sa više vlasnika svi suvlasnici i vlasnici posebnih dijelova objekta ne mogu pojedinačno izvoditi radove ili vršiti zamjenu uređaja na zajedničkim dijelovima objekta suprotno odredbama zakona o održavanju stambenih zgrada i odredbama ovog zakona.
Slijedom navedenih zakonskih propisa, nesumnjivo proizilazi da se održavanju zgrada shodno odredbama Zakona o održavanju zgrada pristupa tek nakon što zgrada dobije upotrebnu dozvolu, odnosno ne može se govoriti o postojanju obaveze održavanja zgrada koje nemaju upotrebnu dozvolu i kod kojih nije izvršen tehnički pregled, jer se iste ne mogu ni početi koristiti niti staviti u upotrebu dok se prethodno ne izvrši tehnički pregled i ne utvrdi da je zgrada u svemu izgrađena u skladu sa građevinskom dozvolom i tehničkom dokumentacijom, kao i sa tehničkim propisima i standardima koji se odnose na pojedine vrste radova, materijala, instalacija, opreme, uređaja i sl. te u konačnici izda upotrebna dozvola. Svako drugačije postupanje predstavlja kršenje odredbi Zakona o uređenju prostora i građenju i korištenje objekta bez upotrebne dozvole treba biti predmet inspekcijskog nadzora.
U pogledu drugog dijela upita vezano za imenovanje privremenih upravnika u slučaju kada zgrada nema upotrebnu dozvolu, kako je i prethodno rečeno ponovo ističemo da se objekat može upotrebljavati te samim tim i održavati samo ukoliko prethodno ima pribavljenu upotrebnu dozvolu. Imenovanje privremenog upravnika kao organa upravljanja definisano je Zakonom o održavanju zgrada i isto se predviđa u slučajevima kada se zajednica etažnih vlasnika ne osnuje u propisanom roku. U tom slučaju nadležni organ jedinice lokalne samouprave imenuje poslovno sposobno fizičko ili pravno lice kao privremenog zastupnika etažnih vlasnika odnosno privremenog upravnika, sve dok se zajednica ne osnuje u skladu sa odredbama ovog zakona ili dok sud u vanparničnom postupku ne imenuje privremenog upravnika, na prijedlog bilo kojeg etažnog vlasnika ili na prijedlog privremenog upravnika. Međutim, obzirom da se zgrada ne može upotrebljavati prije pribavljanja upotrebne dozvole ne može se govoriti ni o postojanju obaveze formiranja zajednice etažnih vlasnika te izboru i radu organa ZEV-a odnosno potrebi imenovanja privremenog upravnika.
U vezi dijela upita koji se odnosi na nadležnosti privremenog upravnika i postojanje mogućnosti da privremeni upravnik ili upravnik koji je imenovan od strane stanara može donositi odluke u ime etažnih vlasnika odnosno da li za njih postoji obaveza pribavljanja saglasnosti potrebnog broja etažnih vlasnika, ukazujemo da Zakonom o održavanju zgrada nisu propisana posebna ovlašćenja privremenom upravniku da samostalno upravlja zajednicom i donosi odluke bez pribavljanja potrebnih saglasnosti etažnih vlasnika te zgrade, niti je to ovlašćenje dato etažnom vlasniku koji je od strane ostalih etažnih vlasnika izabran kao lice ovlašćeno za zastupanje zajednice. Članom 29. Zakona propisana je potrebna većina za donošenje odluka koje se odnose na obavljanje poslova redovnog upravljanja zgradom te odluka koje prelaze okvire redovnog upravljanja zgradom. U slučaju kršenja zakonskih odredbi etažni vlasnici zaštitu svojih prava mogu ostvarivati u odgovarajućim sudskim ili upravnim postupcima.
U pogledu dijela upita koji se odnosi na sticanje statusa etažnog vlasnika, to ukazujemo da je članom 3. tačka z) Zakona o održavanju zgrada definisan pojam etažnog vlasnika u smislu pomenutog Zakona shodno kome se pod pojmom etažnog vlasnika podrazumjeva vlasnik stana, poslovne prostorije ili garaže kao posebnog dijela zgrade, kao i nosilac prava raspolaganja na posebnom dijelu zgrade u državnoj svojini, ali pitanje sticanja prava svojine pa tako i uspostavljanje prava svojine na posebnom dijelu nepokretnosti (etažna svojina) i sticanje statusa etažnog vlasnika nije predmet uređenja Zakona o održavanju zgrada već Zakona o stvarnim pravima. Obzirom da ovo ministarstvo nije obrađivač Zakona o stvarnim pravima to se ne možemo upuštati u davanje mišljenja u vezi primjene istog.
S poštovanjem,
Ministar
Bojan Vipotnik
Dostavljeno:
-Naslovu,
-a/a
Mišljenje dostavljeno POLIESNAF Banja Luka
_____________
Након бројних обраћања грађана и купаца станова у новоизграђеним зградама у Бањој Луци, ПОЛИЕСНАФ је затражио од Министарства за просторно уређење, грађевинарство и екологију Републике Српске званично мишљење о примјени Закона о одржавању зграда, именовању градских привремених управника и границама њихових овлашћења.
Из ПОЛИЕСНАФ-а су нагласили да је одговор ресорног Министарства донио важна појашњења за грађане који живе у зградама без употребне дозволе и у којима још нису створени услови за регистрацију заједнице етажних власника јер им исто омогућава да се самоорганизују на основу других важећих закона и то самостално или у сарадњи са било којом ЗЕВ агенцијом.
“У званичном мишљењу од 18. децембра 2024. године ресорно Министарство је појаснило да се, док зграда нема употребну дозволу, не може говорити ни о постојању обавезе формирања заједнице етажних власника, односно да град нема законски основ да именује привременог управника у њиховој згради”, рекли су у ПОЛИЕСНАФ-у.
Нагласили су и да је Министарство додатно указало да Законом нису прописана посебна овлашћења привременом управнику да самостално управља заједницом и доноси одлуке без потребних сагласности власника, а то је супротно актуелној пракси коју примјењују привремени управници које именује Град Бања Лука.
“Добијено мишљење представља важно појашњење за купце станова и грађане у Бањој Луци који живе у зградама без употребне дозволе и у зградама које немају услове за регистрацију Заједнице етажних власника, јер јасније одређује услове под којима се примјењују одредбе Закона о одржавању зграда”, нагласили су у ПОЛИЕСНАФ-у.
Мишљење Министарства за просторно уређење, грађевинарство и екологију Републике Српске/Владе Републике Српске достављено ПОЛИЕСНАФ-у Бања Лука, преносимо у цјелости:
РЕПУБЛИКА СРПСКА
ВЛАДА
МИНИСТАРСТВО ЗА ПРОСТОРНО УРЕЂЕЊЕ,
ГРАЂЕВИНАРСТВО И ЕКОЛОГИЈУ
Трг Републике Српске 1, Бања Лука, тел: 051/339 592 факс: 051/ 339 653 E-mail:kabinetministra@mgr.vladars.rs
www.vladars.rs
Број: 15.3-052-7648/24
Датум: 18.12.2024. год.
ПОЛИЕСНАФ
Предмет: Мишљење, доставља се
Веза ваш број: 11-1/2024 од 27.11.2024. године
Дана 28.11.2024. године запримљен је ваш Захтјев број: 11-1/2024 од 27.11.2024.године за давање мишљења ПОЛИЕСНАФ-у у вези са Законом о одржавању зграда и Законом о уређењу простора и грађењу. Предметним захтјевом тражите мишљење у вези примјене одредби предметних закона, а с обзиром на упите које сте имали од стране грађана и етажних власника у вези права и дужности које имају сходно поменутим прописима.
Имајући у виду садржину вашег захтјева, те недоумице које сте изнијели у истом, дајемо сљедеће мишљење:
- У погледу првог дијела упита везано за примјену одредби члана 19. и других чланова Закона о одржавању зграда („Службени гласник Републике Српске“, број 101/11) на стамбене и стамбено-пословне зграде које још увијек нису стекле употребну дозволу, односно зграде које су тек прошле технички пријем те шта је услов да се на зграду почне примјењивати Закон о одржавању зграда, прије свега треба имати у виду област коју уређује Закон о одржавању зграда те прописе који уређују поступак издавања употребне дозволе и вршење техничког прегледа.
Законом о одржавању зграда уређује се одржавање стамбених зграда, стамбено-пословних зграда, стамбених зграда са гаражама и пословних зграда (у даљем тексту: зграда). Дакле, предметни закон дефинише питање одржавања зграда, а одржавање зграде, у смислу овог закона, обухвата извођење радова редовног и инвестиционог одржавања станова, пословних просторија и гаража као посебних дијелова зграде (у даљем тексту: посебан дио зграде), те радова редовног и инвестиционог одржавања заједничких дијелова зграде, чиме се обезбјеђује функционалност и безбједност зграде.
Са друге стране, питање издавања употребних дозвола и вршења техничких прегледа објеката дефинисано је одредбама Закона о уређењу простора и грађењу („Службени гласник Републике Српске бр.40/13, 106/15, 3/16 и 84/19“). Сходно члану 140. став 1. Закона о уређењу простора и грађењу изграђени објекат не може се почети користити, односно ставити у употребу прије него што надлежни орган рјешењем изда употребну дозволу, на основу претходно извршеног техничког прегледа објекта. Сходно ст. 2. и 3. истог члана и Закона технички преглед обухвата контролу усаглашености изведених радова са грађевинском дозволом и техничком документацијом на основу које је објекат изграђен, као и са техничким прописима и стандардима који се односе на поједине врсте радова, материјала, инсталација, опреме, уређаја и постројења, а технички преглед врши се по завршетку изградње објекта, односно свих радова предвиђених грађевинском дозволом.
Надаље, чланом 150. ст. 1, 2. и 3. Закона о уређењу простора и грађењу, прописано је да се објекат употребљава у складу са његовом намјеном, да је власник објекта дужан да одржава објекат тако да се у предвиђеном времену његовог трајања очувају техничке карактеристике битне за објекат дефинисане овим законом, односно да се не дозволи нарушавање његових споменичких карактеристика, ако је тај објекат на листи културно-историјских споменика те да је власник објекта дужан да обезбиједи извођење радова на инвестиционом и текућем одржавању објекта, као и редовне, ванредне и специјалистичке прегледе објекта, у складу са посебним прописима. Треба имати у виду и то да се под појмом објекта, сходно члану 2. став 2. тачка м) Закона о уређењу простора и грађењу, подразумијевају и зграде свих врста, те се одредбе Закона о уређењу простора и грађењу које се односе на објекте сходно примјењују и на све врсте зграда па тако и на зграде чије одржавање је предмет уређења Закона о одржавању зграда.
Дакле, из наведених одредби неспорно произилази да се сви објекти, па тако и зграде, не могу почети користити односно ставити у употребу прије него што надлежни орган изда употребну дозволу, а чему претходи вршење техничког прегледа објекта. Надаље, произилази да се након стављања у употребу објекат употребљава у складу са својом намјеном те да је власник објекта дужан да га одржава тако да се у предвиђеном времену његовог трајања очувају техничке карактеристике битне за објекат, а што укључује извођење радова на инвестиционом и текућем одржавању објекта. Поред наведеног, чланом 150. став 6. Закона о уређењу простора, између осталог, прописано је да за објекте са више власника сви сувласници и власници посебних дијелова објекта не могу појединачно изводити радове или вршити замјену уређаја на заједничким дијеловима објекта супротно одредбама закона о одржавању стамбених зграда и одредбама овог закона.
Слиједом наведених законских прописа, несумњиво произилази да се одржавању зграда сходно одредбама Закона о одржавању зграда приступа тек након што зграда добије употребну дозволу, односно не може се говорити о постојању обавезе одржавања зграда које немају употребну дозволу и код којих није извршен технички преглед, јер се исте не могу ни почети користити нити ставити у употребу док се претходно не изврши технички преглед и не утврди да је зграда у свему изграђена у складу са грађевинском дозволом и техничком документацијом, као и са техничким прописима и стандардима који се односе на поједине врсте радова, материјала, инсталација, опреме, уређаја и сл. те у коначници изда употребна дозвола. Свако другачије поступање представља кршење одредби Закона о уређењу простора и грађењу и кориштење објекта без употребне дозволе треба бити предмет инспекцијског надзора.
У погледу другог дијела упита везано за именовање привремених управника у случају када зграда нема употребну дозволу, како је и претходно речено поново истичемо да се објекат може употребљавати те самим тим и одржавати само уколико претходно има прибављену употребну дозволу. Именовање привременог управника као органа управљања дефинисано је Законом о одржавању зграда и исто се предвиђа у случајевима када се заједница етажних власника не оснује у прописаном року. У том случају надлежни орган јединице локалне самоуправе именује пословно способно физичко или правно лице као привременог заступника етажних власника односно привременог управника, све док се заједница не оснује у складу са одредбама овог закона или док суд у ванпарничном поступку не именује привременог управника, на приједлог било којег етажног власника или на приједлог привременог управника. Међутим, обзиром да се зграда не може употребљавати прије прибављања употребне дозволе не може се говорити ни о постојању обавезе формирања заједнице етажних власника те избору и раду органа ЗЕВ-а односно потреби именовања привременог управника.
У вези дијела упита који се односи на надлежности привременог управника и постојање могућности да привремени управник или управник који је именован од стране станара може доносити одлуке у име етажних власника односно да ли за њих постоји обавеза прибављања сагласности потребног броја етажних власника, указујемо да Законом о одржавању зграда нису прописана посебна овлашћења привременом управнику да самостално управља заједницом и доноси одлуке без прибављања потребних сагласности етажних власника те зграде, нити је то овлашћење дато етажном власнику који је од стране осталих етажних власника изабран као лице овлашћено за заступање заједнице. Чланом 29. Закона прописана је потребна већина за доношење одлука које се односе на обављање послова редовног управљања зградом те одлука које прелазе оквире редовног управљања зградом. У случају кршења законских одредби етажни власници заштиту својих права могу остваривати у одговарајућим судским или управним поступцима.
У погледу дијела упита који се односи на стицање статуса етажног власника, то указујемо да је чланом 3. тачка з) Закона о одржавању зграда дефинисан појам етажног власника у смислу поменутог Закона сходно коме се под појмом етажног власника подразумјева власник стана, пословне просторије или гараже као посебног дијела зграде, као и носилац права располагања на посебном дијелу зграде у државној својини, али питање стицања права својине па тако и успостављање права својине на посебном дијелу непокретности (етажна својина) и стицање статуса етажног власника није предмет уређења Закона о одржавању зграда већ Закона о стварним правима. Обзиром да ово министарство није обрађивач Закона о стварним правима то се не можемо упуштати у давање мишљења у вези примјене истог.
С поштовањем,
Министар
Бојан Випотник
Достављено:
-Наслову,
-а/а
________________________
Мишљење достављено POLIESNAF Banja Luka – ПОЛИЕСНАФ Бања Лука
